Son frecuentes la consultas de propietarios de locales comerciales interesados en transformar los mismos en viviendas, bien para uso propio, bien con la intención de poder alquilarlo, máxime con el auge que el alquiler está experimentando en los últimos tiempos.
Pues bien, ¿podemos modificar el uso de un local comercial y convertirlo en vivienda?
De forma rápida diremos que ésta modificacion en el uso del inmueble es posible, si bien, no siempre sencilla.
Para enfocar el asunto hemos de partir del interés del propietario comunero en cambiar el uso o destino del local comercial a vivienda, para ello siempre es necesario analizar la situación desde dos perspectivas distintas, por un lado desde el punto de vista de la comunidad de propietarios al objeto de determinar si es necesario el consentimiento o no de la misma, y por otro desde el punto de vista de la normativa administrativa y urbanística aplicable al respecto.
II.- DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Normalmente el problema se plantea en determinar si hace falta o no el consentimiento de la Comunidad de propietarios para proceder al cambio de uso de un local a vivienda. Para ello hay que acudir a las normas internas de la Comunidad de propietarios y ver si ese cambio de uso está permitido, o por el contrario, se encuentra limitado o
prohibido, en cuyo caso será necesario el consentimiento de la Comunidad de propietarios para llevarlo a efecto.
Existe abundante Jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre ésta cuestión,
“El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido ( artículo 33 C.E.), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.
También es doctrina de esta Sala considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca“
Por lo tanto, únicamente será necesario el consentimiento de la Comunidad de propietarios cuando éste derecho esté prohibido o limitado expresamente por los Estatutos, los cuales deberán estar inscritos en el Registro de la Propiedad.
Por último, debemos tener presente que, si el cambio de uso implica la realización de obras que afecten a elementos comunes o estructurales del edificio, o conlleva la modificación de sus cuotas de participación, será necesario el consentimiento unánime de la comunidad de propietarios.
III.- DESDE EL PUNTO DE VISTA ADMINISTRATIVO
Al tratarse de una nueva obra, debe tenerse en cuenta, entre otros, el Código Técnico de la Edificación que es el marco normativo que establece las exigencias que deben cumplir las obras en relación con los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad establecidos en la Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE),
además del Decreto 29/2010 de 4 de marzo por el que se aprueban las normas de habitabilidad de viviendas de Galicia, así como la Ley 1/2019 de 22 de abril de rehabilitación y de regeneración y renovación urbanas de Galicia; y ello atendiendo, además, a lo dispuesto en la normativa urbanística de cada Ayuntamiento.
Sera necesario un proyecto de cambio de uso de local a vivienda que determine su viabilidad. Éste proyecto debe ser elaborado por un técnico competente para, a continuación, emprender diferentes actuaciones tales como solicitud de licencia de obras, licencia de primera ocupación una vez ejecutada la obra, y regularización de la situación ante el Registro de la Propiedad y Catastro.
IV.- CONCLUSIONES
Los propietarios de los locales comerciales tienen derecho a cambiar de uso a los mismos y destinarlos a viviendas, en tanto en cuanto las normas internas de la Comunidad no lo prohíban o limitan expresamente, y siempre y cuando cumplan con los requisitos y condiciones fijados por las normativas administrativas. No obstante, si dicho cambio supone la realización de obras que impliquen la modificación de elementos comunes o estructurales del edificio, o conlleven la modificación de las cuotas de participación, será necesario el previo consentimiento unánime de la Comunidad.
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